DER RICHTIGE MAKLER
Wenn Sie bereits einen Haus- und Hofmakler in der Familie haben, den Sie gut kennen und der Ihre Verhältnisse und vor allem die Immobilien der Familie schon von deren Kauf oder deren zwischenzeitlicher Vermietung kennt, können Sie sich glücklich schätzen. Wenn nicht, beauftragen Sie nicht einfach irgendeinen Makler!
Einen guten Makler finden Sie z.B. als Vortragenden auf Messen, oder Sie überzeugen sich auf dessen Social-Media Präsenz von seinem Auftreten und seiner Arbeitsweise. Ideal ist es natürlich, wenn Freunde oder Verwandte schon positive Erfahrungen mit einem Makler gemacht haben und Ihnen mit einer Empfehlung weiterhelfen.
Ansonsten suchen Sie – so wie Sie es beim Buchen Ihres Urlaubs auf Booking.com oder TripAdvisor tun – nach 5-Sterne Bewertungen auf Google, wählen einen Makler über ein Portal wie www.diehausmaus.at aus, oder greifen im Raum Wien auf IMMY- Bewertungen zurück (ein von der WKO mit einem IMMY ausgezeichneter Makler gehört zu den besten seiner Branche). Schauen Sie sich unbedingt auch die Homepage des Maklers an.
Wenn Sie einen guten Makler gefunden haben, laden Sie ihn zu einem kostenlosen Erstgespräch ein. Natürlich freuen wir uns, wenn Sie Börner Ihr Hausmakler (Mag Thilo Börner +43 664 3300156) auswählen!
DER RICHTIGE PREIS
Für einen ersten Eindruck können Sie den Immobilienpreisspiegel der WKO über den Buchhandel beziehen, und auch das Magazin GEWINN bringt jährlich einen Immobilienpreisspiegel heraus. Ein weiterer Puzzlestein kann dann der von Börner Ihr Hausmakler herausgegebene U-Bahn Immobilienpreisspiegel sein, welcher die Durchschnittspreise rund um die Wiener U-Bahn-Stationen erhebt.
Wenn es dann aber ernst wird mit dem Verkauf, dürfen Sie sich keine Ungenauigkeit leisten, und sollten sich nicht nur auf Durchschnittspreise verlassen, sondern Ihre Immobilie vom Makler Ihres Vertrauens individuell nach einem anerkannten Wertermittlungsverfahren bewerten lassen!
Börner Ihr Hausmakler führt eine solche Bewertung bei Erteilung eines Alleinvermittlungsauftrages kostenlos durch; falls Sie die Bewertung nur familienintern benötigen und kein Verkauf geplant ist, verrechnen wir EUR 500,- zzgl Umsatzsteuer. Sollte es zwischen den Erben zum Streit vor Gericht kommen, werden Sie um die Beauftragung eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen nicht herumkommen, dessen Kosten liegen dann im Bereich einiger Tausend Euro.
RÄUMEN UND RENOVIEREN
Bei der derzeitigen Marktlage verkaufen sich auch Wohnungen und Häuser, welche sich in einem erschreckenden Zustand befinden – auf den ersten Blick müssen Sie sich als Verkäufer keine große Mühe geben. Aber Achtung, es geht nicht nur darum ob man etwas verkauft, sondern auch zu welchem Preis; und um den bestmöglichen Preis zu erzielen, müssen Sie für optimale Bedingungen sorgen!
Beim Inventar gilt die einfache Grundregel: Was der Erbe gerne nimmt, mag der Käufer vielleicht auch – doch was die Erben gerne dem Käufer überlassen, mag dieser noch weniger.
Alte Schränke, abgenutzte Möbel oder staubige Teppiche erhöhen nicht den Wert der Immobilie, auch wenn sie jahrzehntelang gute Dienste geleistet haben. Höchstpersönliche Gegenstände wie Familienfotos oder Erinnerungsstücke können sogar dazu führen, daß Ihr Kaufinteressent sich unwohl fühlt und das Objekt rasch wieder verlässt – denn er will sich hier sein eigenes Zuhause vorstellen, und sich nicht als Eindringling in einem fremden Zuhause fühlen!
Doch eine Wohnung oder ein Haus eines geliebten Menschen selbst zu räumen, kann zur unerwarteten psychischen Herausforderung werden – hier empfiehlt sich unter Umständen eine Räumung durch Dritte zu beauftragen. Was Sie nicht tun sollten, ist sich die Räumung in ein paar Monaten vorzunehmen, um diese dann vor sich herzuschieben. Es wird Ihnen nicht gut tun diese unerledigte Verantwortung mit sich herumzutragen, genauso wenig wie es der betreffenden Wohnung oder dem Haus gut tut leer zu stehen, sodaß nicht gelüftet wird, das Wasser in den Leitungen steht, und die Siphons austrocknen. Geben Sie sich einen Ruck, und wenn Sie die Entscheidung nicht alleine treffen möchten, können Sie das weitere Vorgehen auch mit Ihrem Makler besprechen.
Bei der Sanierung gilt die Grundregel: Je höher die Grundpreise in der Gegend sind, desto mehr lohnt es sich in eine Renovierung zu investieren. Im tiefsten Waldviertel oder im Südburgenland wird sich eine Generalsanierung in Relation zum erzielbaren Preis weniger lohnen als in einer zentralen Wiener Lage.
Doch auch wenn Sie sich gegen eine Sanierung entscheiden: Eine ausreichende, helle Beleuchtung, Sauberkeit, die Räumung von sperrigem, altem Mobiliar (siehe oben!), und ein Neu-Ausmalen sind Pflicht, wenn die Vermarktung ein optimales Ergebnis erzielen soll!
AUFBEREITEN UND DOKUMENTIEREN
Die meisten Verkäufer unterschätzen die Wichtigkeit, ihre Immobilie vor Beginn der Vermarktung ausreichend zu dokumentieren. Von der korrekten Bewertung bis hin zu den Angaben, die der Käufer für seine Finanzierung braucht: Sie benötigen alle Zahlen, Daten, Unterlagen und Dokumente zu Ihrer Immobilie. Und zwar schon vor Beginn der Vermarktung, nicht erst im letzten Moment. Doch gerade bei einer Erbschaft ist es nicht immer leicht alles zu finden und zusammenzusuchen.
Ein Grundbuchauszug ist rasch gemacht, aber haben Sie auch die benötigten Dokumente aus der Urkundensammlung des Grundbuches, wie Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten?
Einen Grundriss der Immobilie finden Sie bestimmt, wenn Sie alle Mappen und Ordner gewissenhaft durchsuchen, aber wissen Sie auch, ob alle Änderungen baubewilligt sind, und wo sich die entsprechenden baubehördlichen Schriftstücke befinden?
Genauso kennen Sie die monatlichen Betriebskosten des Objekts, aber Ihr Käufer will auch die letzte Betriebskostenabrechnung sehen, die Höhe des Reparaturfonds wissen, und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen studieren!
Bei Häusern kommt noch der Blick in den Verdachtsflächenkataster hinzu um eventuellen Kontaminationen auf die Spur zu kommen, sowie die Prüfung einer etwaigen Hochwassergefährdung bei Lage in der Nähe von Gewässern.
Dasselbe wie für die Dokumentation gilt bei der Aufbereitung des Objekts für die Vermarktung: Ein paar Bilder sind schnell gemacht und hochgeladen, mag so mancher denken; doch für ein optimales Ergebnis reicht dies nicht! Hochauflösende Bilder aus vorteilhaften Perspektiven sind heute genauso Standard wie ein virtueller 3D-Rundgang durch das Objekt und eine minutiöse Aufbereitung der Lage, der Verkehrsanbindung und der Nahversorgung.
All dies kann Sie im schlimmsten Fall wochen- und monatelang in Anspruch nehmen – Ihr Immobilienmakler, der alle Abläufe, Quellen, Behörden und Ansprechpersonen kennt, und über die nötige technische Ausrüstung verfügt, benötigt dafür jedoch nur Stunden bis Tage!
DIE VERMARKTUNG
Ist das Objekt komplett dokumentiert und perfekt aufbereitet, startet die eigentliche Vermarktung. Es geht nicht darum, irgendeinen Käufer zu finden. Es geht darum, den Käufer zu finden, für den Ihre Immobilie den höchsten Wert hat!
Dieser findet sich durch einzelne Inserate höchstens durch Zufall. Eine professionelle Vermarktung beinhaltet eine Zielgruppenanalyse, Online-Präsentationen auf 15 bis 20 verschiedenen Plattformen, ein ausführliches und aussagekräftiges Exposé, welches dem Kunden bei der Besichtigung übergeben wird, strategisch richtige (Wetter, Uhrzeit!) Besichtigungstermine, Verhandlungsgeschick, Zugriff auf Vormerkkunden aus der eigenen Kundenkartei ebenso wie von mehreren anderen Maklerbüros, usw. usw… Den genauen „Marketing-Mix“ wird ein erfahrener Makler individuell auf Ihre Immobilie abstimmen!
KAUFANGEBOT UND KAUFABWICKLUNG
Die Ankündigung eines Interessenten, eine Immobilie kaufen zu wollen, bedeutet leider nicht immer dass er sie tatsächlich kauft, und auch nicht, dass er den gewünschten Preis zu zahlen bereit ist. Selbst wenn man sich mit Handschlag handelseins ist, bedeutet das nicht dass man nicht wesentliche Punkte oder Bedingungen vergessen hat, welche dann später zu Streit und im schlimmsten Fall zu einem Rechtsstreit führen können.
Ein seriöser Makler arbeitet daher stets mit einem schriftlichen Kaufangebot, in dem alle wesentlichen Punkte der Transaktion enthalten sind, sowie mit der schriftlichen Annahme desselben, um für beide Seiten Rechtssicherheit zu gewährleisten.
Ist das Kaufangebot angenommen, darf der Käufer sich den Vertragsverfasser und Treuhänder aussuchen, typischerweise einen Rechtsanwalt oder Notar, welcher dann auch das Treuhandkonto einrichtet, auf welches der Kaufpreis überwiesen wird und dort bis zur Verbücherung des Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch bleibt. Wird ein Rechtsanwalt beauftragt, muss bei der Unterzeichnung zusätzlich ein Notar zur Beglaubigung der Unterschriften anwesend sein. Sollte ein Erbe im Ausland leben, kann je nach Land auch dort bei einem Notar unterschrieben werden, auch eine Beglaubigung der Unterschrift in einem Konsulat ist fallweise möglich. Die Übergabe sollte erst erfolgen, wenn der Kaufpreis auf dem Treuhandkonto eingelangt ist, als Verrechnungsstichtag bietet sich der auf die Übergabe folgende Monatserste an. Vergessen Sie bei der Übergabe nicht diverse Zählerstände festzuhalten, damit es später nicht zu Streitigkeiten kommt.