Wie treffen Sie die richtige Entscheidung?
Bevor Sie und Ihre Miterben die Weichen stellen, empfehle ich Ihnen, diese sieben Fragen gemeinsam ehrlich zu beantworten. Sie führen in den meisten Fällen zu einer klaren Orientierung:
Frage 1: Wie ist die Beziehung zwischen den Miterben? Gut und stabil, mit der Bereitschaft zu langfristiger Zusammenarbeit? Dann ist Vermietung oder Selbstnutzung durch einen Miterben durchaus realistisch. Angespannt oder von Misstrauen geprägt? Dann ist der Verkauf mit anschließender Aufteilung des Erlöses in der Regel die Lösung, die allen Beteiligten am meisten Frieden bringt.
Frage 2: Benötigt jemand der Miterben dringend Liquidität? Wenn ja, ist der Verkauf die klare Empfehlung. Wer Liquiditätsbedarf hat und gleichzeitig in einer Miteigentümergemeinschaft gebunden ist, steht unter dauerhaftem Druck, und dieser Druck führt früher oder später zu Konflikten.
Frage 3: Möchte jemand die Immobilie selbst nutzen und kann die anderen auszahlen? Wenn diese Konstellation realistisch ist, lohnt es sich, eine marktgerechte Bewertung einzuholen und diesen Weg ernsthaft zu prüfen. Achten Sie auf eine sorgfältige schriftliche Dokumentation der Einigung, um spätere Konflikte zu vermeiden.
Frage 4: Wie ist der Zustand der Immobilie? Eine renovierungsbedürftige Immobilie bindet alle Miterben in künftige Entscheidungen über Investitionen und Kostenteilung ein. In solchen Fällen ist der Verkauf oft der einfachere und letztlich auch günstigere Weg.
Frage 5: Ist jemand bereit und in der Lage, die laufende Verwaltung zu übernehmen? Vermietung ohne klare Zuständigkeiten führt unweigerlich zu Ungleichgewichten: Einer leistet die Arbeit, alle kassieren. Das ist auf Dauer keine stabile Basis. Wenn niemand die Verwaltungsrolle übernehmen will oder kann, ist entweder eine professionelle Hausverwaltung zu beauftragen oder der Verkauf die bessere Lösung.
Frage 6: Wie hoch ist die emotionale Bindung aller Beteiligten? Wenn alle Miterben eine starke emotionale Bindung an die Immobilie haben und sich deshalb nicht einigen können, ist ein erfahrener Mediator (Kosten: ca. 150 bis 300 Euro pro Stunde) der sinnvollste erste Schritt, bevor es zu dauerhaftem Streit oder gar zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt. Emotionen sind legitim, aber sie dürfen nicht die einzige Grundlage für Entscheidungen sein, die alle Beteiligten betreffen.
Frage 7: Wie sind Lage und Vermietungspotenzial der Immobilie einzuschätzen? Eine zentral gelegene Wiener Altbauwohnung in guter Infrastrukturlage vermietet sich deutlich leichter und mit stabilerer Nachfrage als ein Einfamilienhaus am Stadtrand. Für Immobilien in guter Lage mit stabiler Mieternachfrage ist die Vermietungsoption finanziell attraktiver als für Objekte mit schwierigem Vermietungsprofil.
Hinweis: Es gibt keine universell richtige Antwort. Die beste Entscheidung ist jene, die zu Ihrer spezifischen Situation, Ihren familiären Beziehungen und Ihren finanziellen Bedürfnissen passt. Gerne bespreche ich diese Fragen mit allen Miterben gemeinsam in einem kostenlosen Erstgespräch, als neutraler Dritter ohne Eigeninteresse am Ergebnis.
Teilungsklage
Es kommt natürlich immer wieder vor, dass es unterschiedliche Meinungen gibt, und im Zweifel ist es immer gut, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Doch manchmal eskaliert ein Streit so, dass er emotional wirklich belastend wird. Wenn dann die Beratung durch einen Immobilienspezialisten, die Hausverwaltung oder einen Rechtsanwalt mit Mediationserfahrung auch nichts mehr hilft, bleibt nur noch die Teilungsklage nach § 830ff ABGB.
Bei der Realteilung werden die Wohnungen des Zinshauses den Miteigentümern im Verhältnis ihrer bisherigen Anteile zugeteilt – allfällige Differenzen zwischen dem Wert des ursprünglichen Anteils und dem Wert der zugewiesenen Wohnungen sind durch Ausgleichszahlungen zu bereinigen, wobei in diesem Fall die Teilung steuerlich als Tausch betrachtet wird und zu erheblichem Steueraufkommen führen kann. Bleiben bei der Teilung die Anteile jedoch gleich, ist die Realteilung eine gute Möglichkeit, eine Einigung zu finden.
Ist eine Realteilung nicht möglich, ist letztlich die richterlich angeordnete Versteigerung des Objektes (Zinshauses) die Konsequenz. Das dauert oft mehrere Jahre und kann 30% bis 40% des Wertes verschlingen. Mein Rat ist daher, sich auch im schlimmsten Streit zumindest gemeinsam auf einen Verkauf samt Beauftragung eines guten Immobilienmaklers zu einigen – denn das kostet nur ein Zehntel, geht viel schneller und erspart allen Beteiligten etliche Gerichtstermine!
Derselbe Ablauf gilt jedoch nicht nur für ein Zinshaus, sondern kann auch – was in der Praxis gar nicht so selten vorkommt – bei einem Einfamilienhaus schlagend werden. Hier ist allerdings aufgrund der meist nicht gegebenen Realteilbarkeit eine Versteigerung noch wahrscheinlicher. Ein Grund mehr, in diesem Fall den wirtschaftlich meist deutlich vorteilhafteren Verkauf ins Auge zu fassen.
Vermietung
Wenn alle Erben keinen Geldbedarf haben und auch schon selbst genug Wohnraum haben, ist die Vermietung einer Liegenschaft durchaus eine attraktive Möglichkeit. Einerseits kommt laufend Ertrag herein, und andererseits besteht die Chance auf eine Wertsteigerung, wenn das Objekt länger gehalten wird. Wenn man sich dann auch noch gemeinsam auf eine gute Hausverwaltung einigt, welche die gesamte Betreuung übernimmt, haben die Erben zudem nur wenig Aufwand.
Denn wenn einer von mehreren Erben sich bemüht, das Haus optimal zu betreuen, hierfür aber keine angemessene Vergütung erhält, ist ebenso Zwietracht vorprogrammiert, wie umgekehrt Neid entstehen kann, wenn derjenige aus Sicht eines anderen zu viel erhält. In beiden Fällen ist die Beauftragung einer Hausverwaltung sicherlich die zu bevorzugende Variante. Natürlich kann zusätzlich zur Hausverwaltung ein Immobilienmakler engagiert werden, welcher aufgrund seines rein erfolgsabhängigen Honorars ev. nochmals deutlich motivierter ist als eine Hausverwaltung!
Aktuelle Risiken beim Vermieten in Wien
Die Vermietung einer geerbten Immobilie ist eine attraktive Option, aber sie bringt in Wien spezifische Risiken mit sich, die bei einer ehrlichen Entscheidungsfindung nicht außer Acht gelassen werden dürfen.
Leerstandsabgabe: Die Stadt Wien erhebt seit 2023 eine Abgabe auf Wohnungen, die länger als ein Jahr leer stehen. Für Erbengemeinschaften, die sich über die Zukunft ihrer Immobilie noch nicht einig sind, kann das zu einer zusätzlichen finanziellen Belastung werden, solange keine klare Nutzungsentscheidung getroffen wurde.
Mindestmietdauer bei Befristungen: Die Mindestdauer bei befristeten Mietverhältnissen wurde auf fünf Jahre angehoben (zuvor drei Jahre). Wer vermieten möchte, gibt damit für mindestens fünf Jahre einen Teil seiner Flexibilität auf. Ein späterer Verkauf der bewohnten Immobilie ist möglich, bringt aber in der Regel einen Preisabschlag mit sich.
Thermische Sanierungspflicht: Für schlecht gedämmte Gebäude wird die Sanierungspflicht in den kommenden Jahren schrittweise verschärft. Für Vermieter kann das Investitionsbedarf von mehreren Zehntausend Euro bedeuten, der in der gemeinsamen Kasse der Erbengemeinschaft eingeplant werden muss. Prüfen Sie den Energieausweis Ihrer Immobilie frühzeitig: Objekte der Klasse E, F oder G sind potenziell von verpflichtenden Maßnahmen betroffen.
Die durchschnittliche Bruttomietrendite liegt in Wien derzeit bei 3 bis 4 Prozent; in zentralen Lagen bei 2,5 bis 3,5 Prozent, in Randbezirken bei 4 bis 5 Prozent. Verglichen mit anderen Anlageformen ist das solide, aber kein Selbstläufer, wenn Sanierungsbedarf, Verwaltungsaufwand und mögliche künftige Regulierungen in die Kalkulation einbezogen werden.
Ein Erbe übernimmt die Immobilie
Oft ergänzen sich widersprüchliche Interessen! Wenn einer der Erben eine enge emotionale Bindung an eine Immobilie (z.B. das Elternhaus) hat, andere hingegen eher Bedarf an liquiden Mitteln haben, besteht die Möglichkeit, dass ein Erbe die Immobilie übernimmt und die anderen auszahlt.
Auch hier gilt wieder: Wer streitet, vernichtet Geld. Wenn sich alle einig sind, kann man einen befreundeten Immobilienmakler bitten, eine marktgerechte Wertermittlung zu erstellen, und allen in einem gemeinsamen Termin zu erläutern. Das kostet meist nur ca. 400,- bis 800,- Euro, weil der Makler sich freut, seine Kompetenz unter Beweis stellen zu können und in weiterer Folge natürlich auch hofft, im Familien- und Freundeskreis weiterempfohlen zu werden. Wenn dann dennoch gestritten wird, braucht man einen gerichtlich beeideten Sachverständigen, der dann für 2.500 bis ca. 5.000,- Euro ein Gutachten erstellt. Wenn das auch nichts helfen sollte, geht die große Geldvernichtung in Form der Zivilteilungsklage doch los (siehe oben).
Zu beachten ist, dass die Übernahme von Liegenschaftsvermögen gegen die Bezahlung eines Entfertigungsbetrages an den Miterben immobilienertragssteuerpflichtig sein kann – hier ist der Einzelfall zu beurteilen.
Gemeinsamer Verkauf des Immobilienerbes
Natürlich spielen beim Erben viele Emotionen mit, und es ist mir nicht nur einmal passiert, dass ich den Verkauf des Elternhauses rasch und zu einem guten Preis schaffe und der Verkäufer dann dennoch Tränen in den Augen hat, wenn es gilt, beim Notar den Vertrag zu unterschreiben. Das ist auch völlig normal! Der Verlust eines Angehörigen birgt durch seine Endgültigkeit selbst für sonst hartgesottene Manager ungewohnt tiefe Emotionen. Wenn alles glatt und einvernehmlich läuft, kann man sich um sich kümmern und wieder nach vorne blicken. Wenn dann jedoch noch Familienstreitigkeiten aufkommen, wird es wirklich heikel.
Dennoch gibt es nach meiner Erfahrung beim gemeinsamen Verkauf, bei dem der Erlös nach Erbanteilen aufgeteilt wird, die wenigsten Konfliktpunkte. Nicht nur wird bei der Übernahme der Immobilie durch einen Erben, welcher die anderen auszahlt, rasch über den Wert gestritten. Spätestens wenn nach einigen Jahren der Wert des Hauses gestiegen ist und die Bankzinsen niedrig waren, fühlt sich rasch einer benachteiligt, obwohl der andere nichts dafür kann. Auch der entgegengesetzte Fall ist möglich; nämlich dass der Übernehmer des Hauses sich jahrelang mit Schäden und rechtlichen wie baulichen Mängeln herumschlagen muss, während der Ausgezahlte den Betrag gewinnbringend in Aktien oder Unternehmensbeteiligungen angelegt hat.
So oder so – Neid und Missgunst sind Todsünden und zugleich nur allzu menschlich!
Deshalb sollte man gerade beim Erben zu mehreren darüber nachdenken, ob man nicht doch den einfacheren Weg nimmt und die Immobilien verkauft, den Erlös aufteilt, und jeder ein nettes Andenken, ob Bild, Schmuck, Bücher oder Geschirr, behält und in Folge komplett selbständig und ohne lange Abstimmungen mit den Miterben über sein kleineres oder größeres Vermögen verfügen kann.