Nichts verzögert den Verkauf einer geerbten Immobilie so zuverlässig wie fehlende Unterlagen. Der begeisterte Kaufinteressent, der nach dem Energieausweis fragt und zwei Wochen später ein anderes Objekt kauft, weil bei diesem alle Dokumente sofort verfügbar waren, ist keine Ausnahme, sondern ein häufiges Szenario aus der Praxis.
Beginnen Sie mit der Zusammenstellung der folgenden Unterlagen so früh wie möglich, idealerweise noch während des laufenden Verlassenschaftsverfahrens. Was Ihnen allein wochen- und monatelange Recherche kosten kann, erledigt ein erfahrener Immobilienmakler in der Regel in wenigen Stunden bis Tagen, denn er kennt alle zuständigen Stellen, Ansprechpersonen und Fristen.
Grundlegende Eigentumsnachweise
Einantwortungsbeschluss: Die Grundlage für alle weiteren Schritte. Das Verlassenschaftsgericht stellt dieses Dokument nach Abschluss des Verfahrens kostenlos aus. Ohne Einantwortungsbeschluss können Sie nicht rechtswirksam über die Immobilie verfügen.
Grundbuchauszug: Bei Verkauf darf dieser nicht älter als drei Monate sein. Erhältlich beim zuständigen Bezirksgericht oder online; Kosten ca. 10 bis 20 Euro. Prüfen Sie den Auszug sorgfältig auf eingetragene Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten (z.B. Wegerechte) und Vorkaufsrechte.
Kaufvertrag des Erblassers: Notwendig zur Berechnung der Immobilienertragsteuer, denn als Anschaffungskosten gelten jene des Erblassers, nicht der Zeitpunkt der Erbschaft. Falls der Vertrag nicht mehr auffindbar ist: Urkundensammlung des Grundbuches.
Urkunden aus der Urkundensammlung des Grundbuches: Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, eingetragene Dienstbarkeiten und Pfandbestellungsurkunden, die Ihre Rechte und Pflichten als Eigentümer regeln.
Technische Unterlagen
Energieausweis: Gesetzliche Pflicht bei jedem Verkauf und jeder Vermietungsanzeige. Ein aktueller Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Falls noch keiner vorhanden oder der vorhandene abgelaufen ist: Kosten 250 bis 700 Euro. Planen Sie ausreichend Vorlaufzeit ein, denn manche Aussteller haben Wartezeiten.
Baupläne und Grundrisse: Beim Bauamt der zuständigen Gemeinde erhältlich; Kosten ca. 50 bis 100 Euro. Wichtige Prüffrage: Entsprechen die Pläne dem tatsächlichen Zustand der Immobilie? Nicht bewilligte Umbauten können den Verkaufsprozess erheblich verkomplizieren.
Baubewilligung und Benützungsbewilligung: Besonders wichtig bei Um- und Anbauten. Was auf den ersten Blick wie eine Kleinigkeit wirkt, z.B. ein nachträglich eingebautes Bad oder eine zugebaute Terrasse ohne entsprechende Genehmigung, kann beim Käufer Misstrauen auslösen und im schlimmsten Fall den Verkauf blockieren.
Nachweise über durchgeführte Renovierungen: Rechnungen und Genehmigungen für Heizungsanlage, Fenster, Dach, Elektrik und ähnliche Arbeiten. Diese Unterlagen dokumentieren den Zustand der Immobilie und wirken wertsteigend, weil sie dem Käufer Planungssicherheit geben.
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich
Wohnungseigentumsvertrag: Bei der zuständigen Hausverwaltung erhältlich.
Protokolle der Eigentümerversammlungen: Mindestens die letzten zwei bis drei Jahre. Käufer und deren finanzierenden Banken interessieren sich besonders für geplante Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, die künftige Sondervorschreibungen bedeuten könnten.
Betriebskostenabrechnungen: Letzte drei Jahre als Nachweis der laufenden Kosten.
Bestätigung der Hausverwaltung über keine offenen Rückstände: Kreditinstitute verlangen diese Bestätigung im Zuge der Käuferfinanzierung regelmäßig.
Hausordnung und aktueller Verwaltungsvertrag: Für Kaufinteressenten und deren Anwälte oft ein Pflichtdokument.
Höhe des Reparaturfonds: Ein gut dotierter Reparaturfonds ist ein echtes Verkaufsargument. Ein niedriger Stand kann Käufer abschrecken, weil er auf baldige Sondervorschreibungen hindeutet.
Finanzielle Unterlagen
Grundsteuer-Bescheid: Nachweis der laufenden Abgabenbelastung.
Versicherungsnachweise: Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung.
Nachweis über bestehende Belastungen und Hypotheken: Falls die Immobilie belastet ist: Klären Sie frühzeitig mit der betreffenden Bank die Löschungserklärung. Käufer erwerben in der Regel unbelastetes Eigentum, und dieser Prozess braucht Zeit.
Je nach Situation
Mietverträge: Falls die Immobilie derzeit vermietet ist. Käufer treten in bestehende Mietverhältnisse ein; das ist bei der Kaufpreisfindung direkt relevant.
Denkmalschutz-Bescheid: Falls die Immobilie unter Denkmalschutz steht: Es bestehen erhebliche Einschränkungen bei Umbau und Renovierung, die für den Käufer wesentlich sind.
Altlastengutachten: Bei Baujahr vor 1990 empfohlen, bei Gewerbeobjekten häufig obligatorisch. Kosten: 500 bis 1.500 Euro.
Verdachtsflächenkataster-Abfrage: Besonders relevant bei Objekten mit Garage oder ehemaliger gewerblicher Nutzung sowie bei Grundstücken in der Nähe von Gewässern.