Befinden sich Immobilien in der Erbmasse, so gilt es rechtlich und steuerlich – aber auch in emotionaler Hinsicht – einiges zu beachten. Als Ihr Immobilienmakler möchte ich Ihnen an dieser Stelle die wichtigsten Bereiche erläutern und stehe für jegliche Rückfragen oder Beratung gerne zur Verfügung!
Arten von Immobilien
Die Eigentumswohnung
Eine Eigentumswohnung kann nur von einer Person oder zwei Personen erworben werden, welche dann eine Eigentümergemeinschaft bilden, die zu gleichen Teilen die Wohnung besitzt. Wenn nun mehrere Erben vorhanden sind, kann die Wohnung gleich aus der Erbmasse verkauft (siehe Kapitel Steuerbelastung) und der Erlös dann den Erbteilen entsprechend aufgeteilt werden, oder man einigt sich darauf, wer die Wohnung übernimmt und wer im Ausgleich dazu wie viel bezahlt bekommt.
Hier stehe ich gerne zur Verfügung, um mich mit allen Erben zusammenzusetzen und die möglichen Varianten zu besprechen; ebenso ermittle ich gerne für Sie die vermutlichen Verkaufserlöse, Vermietungserträge, etc., um diese allen Beteiligten als neutraler Dritter zu kommunizieren (06643300156 bzw. t@boerner.at).
Das Zinshaus
Ein noch nicht parifiziertes Zinshaus (wäre es parifiziert, würde es sich rechtlich um Eigentumswohnungen handeln), kann in Form von schlichten Miteigentumsanteilen auf eine größere Anzahl von Personen aufgeteilt werden, auch diese bilden dann – analog zu den o.a. beiden Eigentümern einer Wohnung – eine Eigentümergemeinschaft.
Wenn einzelne Familienmitglieder in einer Wohnung des derart vererbten Zinshauses leben, kommt jedoch die Frage nach dem angemessenen Mietzins auf. Bestand hier ein Mietverhältnis, bzw. ist dieses ausreichend dokumentiert?
Auch bei der gemeinsamen Verwaltung des Zinshauses können rasch unterschiedliche Interessen aufeinanderprallen. Beispielsweise werden jene Miteigentümer, die selbst im Objekt wohnen, eher ein Interesse an aufwendiger Instandhaltung und Verbesserung des Zinshauses haben, während Miteigentümer, die es kaum zu Gesicht bekommen, eher eine Optimierung des Ertrags anstreben werden.
Bei der Entscheidungsfindung unterscheidet man Angelegenheiten der ordentlichen und der außerordentlichen Verwaltung:
Die Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung, wie Abschluss marktüblicher Mietverträge, Kündigungen, Instandhaltungsarbeiten, werden mit einfacher Mehrheit der Anteile (nicht der beteiligten Personen!) entschieden.
Für die Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung, das sind z.B. Nutzungsänderungen, grundlegende bauliche Veränderungen wie Dachbodenausbauten, Zusammenlegung von Wohnungen unter Einbeziehung von Allgemeinflächen wie Gangteilen/Gang-WCs, oder Vermietung zu ungewöhnlichen Konditionen, ist Einstimmigkeit aller Miteigentümer nötig.
Das Einfamilienhaus
Das Einfamilienhaus – oft das Elternhaus der Erben – ist die am meisten emotionsbehaftete und gleichzeitig am schwierigsten zu verwertende Immobilie. Eine Vermietung ist oft langwierig oder wirtschaftlich nicht sinnvoll, eine Aufteilung (Realteilung, siehe folgendes Kapitel) oft unmöglich. Wenn dann auch noch Emotionen dazukommen, sind Zwist und wirtschaftliche Verluste fast unumgänglich. Aber es gibt auch hierfür eine Lösung: Wenn Sie gemeinsam mit anderen Familienmitgliedern ein Einfamilienhaus geerbt haben, lesen Sie die Kapitel 9.2.3 und 9.2.4 besonders aufmerksam – auch hier ist, wie immer im Leben, Zusammenarbeiten besser als Streiten!
Das Entwicklungsobjekt
Haben Sie ein Gewerbeobjekt oder eine extrem baufällige Immobilie geerbt? Eine Lagerhalle, ein längst geschlossenes Hotel, eine Autowerkstatt, oder gar eine stillgelegte Fabrik, und überlegen nun, wie Sie diese nicht-alltägliche Immobilie sinnvoll nutzen oder gewinnbringend veräußern könnten?
Tun Sie das nicht – zumindest nicht ohne professionelle Unterstützung! Denn sonst werden Sie mangels eigener Erfahrung und einschlägigem Netzwerk mit Sicherheit ein nicht-optimales Ergebnis erzielen.
Wenden Sie sich unbedingt an einen auf diese Objektart spezialisierten Immobilienmakler, welcher das volle Potenzial Ihrer Liegenschaft erkennt und weiß für welche Marktteilnehmer diese am meisten wert ist.
Denn hier ist die gute Nachricht: Ihre Immobilie ist – so unansehnlich, baufällig und verstaubt sie auch erscheinen mag – vielleicht deutlich mehr wert als Sie denken! So wurden aus heruntergewirtschafteten Hotels schon profitable Studentenheime, leere Lagerhallen verwandelten sich in Indoor-Kinderspielplätze, und so manches andere Gewerbeobjekt machte nach einer Umwidmung dringend benötigten Wohnungen Platz. Nur wenn Sie dem Käufer ein solches Potenzial rechtlich und wirtschaftlich darstellen können, erhalten Sie den größtmöglichen Verkaufserlös!
Je nach Objektart kann ich Ihnen gerne den passenden fachkundigen Maklerkollegen empfehlen, der sich das betreffende Objekt gemeinsam mit Ihnen unverbindlich ansieht.